“상가 계약 전에 꼭 해야 할 현장 체크 8가지 – 창업자 임장 체크리스트”

 

창업을 앞두고 상가를 계약하기 전,
책상 위 계약서만으로는 절대 알 수 없는 것들이 있습니다.

바로 그 자리에 가서 보고, 듣고, 느껴봐야만 알 수 있는 정보들이죠.

이를 ‘임장(臨場)’이라고 부릅니다.

임장은 단순한 방문이 아니라, 돈과 시간이 걸린 중요한 조사 과정입니다.

 

이번 글에서는 상가 계약 전에 반드시 직접 확인해야 할 8가지 항목을
실제 창업자의 시선으로 정리해보았습니다.

 

“계약은 서류로 하지만, 결정은 현장에서 한다.”

1. 유동 인구 직접 보기

• 평일 / 주말, 오전 / 오후 / 저녁 시간 모두 체크
• 지나가는 사람 수, 연령대, 남녀 비율 관찰
• 근처 초중고, 병원, 아파트, 역세권 유무 확인

 방문시간에 따라 분위기가 확 다릅니다.

 

 

2. 주변 상권 분석

• 같은 업종이 몇 곳이나 있는지 확인
• 경쟁 매장 vs 보완 매장 파악
• 지나가는 사람들이 실제로 어디로 들어가는지 관찰

경쟁이 치열한 곳이 꼭 나쁜 건 아닙니다.
중요한 건 내가 어떤 차별화를 할 수 있느냐입니다.

“앉아서 보는 정보는 표면이고, 걸어서 보는 정보는 본질이다.”

3. 건물 내부 상태

• 천장 누수, 벽면 곰팡이, 바닥 마감 상태 확인
• 전기 용량, 수도 위치, 환풍 시스템은 영업에 직접적인 영향
• 전임자 사용 흔적(조명, 가구 등) 확인

 수리비, 인테리어 추가 비용 발생 여부 판단 가능

 

 

4. 전기·가스·소방 점검 가능 여부

• 화재 경보기, 비상구, 소화기 위치
• 조리 업종의 경우 가스 배관 유무 확인 필수
• 전기 증설 여부도 꼭 체크

 인허가가 나지 않는 구조는 나중에 큰 문제

“한 번의 임장이, 몇 년의 후회를 막는다.”

5. 배달 가능 여부

• 1층 출입구 구조 / 건물 입지 / 골목 접근성
• 배달 오토바이 진입 가능 여부
• 건물 내 엘리베이터 or 계단 유무

특히 2층 이상 상가라면 배달 동선 반드시 확인!

 

6. 주변 소음, 냄새, 환경

• 바로 옆 업종(노래방, 닭집, 고기집 등)
• 환풍구 방향, 쓰레기 배출 장소
• 골목길 안전성, 밤 시간대 분위기

 고객의 ‘재방문’을 결정짓는 디테일입니다.

“눈에 보이는 건 건물이고, 진짜 봐야 하는 건 움직이는 사람들이다.”

 

 

7. 건물주나 관리인과 첫 대화

• 관리 스타일 확인 (소통형인지 통제형인지)
• 어떤 업종이 들어왔고, 얼마나 버텼는지 질문
• 임대인과의 첫 인상, 대화 내용 기록

 좋은 임대인 = 가장 든든한 창업 파트너

 

 

8. 실제 임차인 또는 인근 상인의 이야기

• “이 건물 어때요?”, “장사는 잘 되세요?”
• 간단한 인사 + 질문으로 현장감 있는 정보 수집 가능
• 주변 건물 공사 예정, 임대료 시세 등도 얻을 수 있음

 계약서에는 절대 나오지 않는 정보들이 여기 숨어 있습니다.

“발품이 곧 통찰이다. 좋은 가게는 지도로 찾는 게 아니다.”

 

 

창업에서 ‘좋은 상권’만큼 중요한 건 **‘현장을 직접 보는 눈’**입니다.
온라인 지도나 공인중개사의 말만 믿고 서두르기보다는,

발품을 팔고, 관찰하고, 묻고, 느끼는 것이
몇 천만 원을 아끼고, 몇 년을 지켜내는 지름길이 됩니다.

 

☑️ 오늘 소개한 체크리스트를 들고,
☑️ 최소 세 군데 이상 직접 방문해 보세요.

그게 바로, 당신 가게의 첫 단추입니다.

 

 

근저당이 뭐길래 위험할까? 상가 임대차 계약 전에 꼭 확인하세요

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